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2024 새해 부동산 전망 

김종욱 리얼터 (Right at Home Realty Inc.)

∎2023년 부동산시장 회고

캐나다 중앙은행의 기준금리가 지난 20개월 동안 0.25%로부터 시작하여 10차례의 인상이 실시됨에 따라 결국 5%대의 기준금리로 동결되기까지 부동산 시장은 얼어붙은 한해였다. 토론토의 경우 피크였던 2022년 2월 평균 집값이 133만 달러 였으나, 2023년 11월에는 108만 달러로 하락하였음을 보듯이 부동산 시장은 여전히 침체기에서 벗어나지 못하고 있다.

그러나, 금리 인상의 직접 원인이 되었던 인플레이션이 2022년 6월 8.1%의 최고점을 찍은 후 2023년 10월 기준 3.1%로 하락함에 따라 금리 인하의 조짐이 보이기 시작하였다

∎세계경제와 캐나다경제 전망

IMF의 발표에 따르면 2024년 글로벌 경제는 평균 2.9%의 성장이 전망되고 있다.

그중 미국, 일본, 인도 등이 반등의 여지가 많은 반면 유럽과 중국 등은 고전할 것으로 예상된다.

캐나다 경제 역시 고금리로 인한 투자감소, 국제 무역수지 감소 (특히 중국으로의 원자재 수출 감소) 등에 기인하여 지난해 3분기에 연 1.1%의 성장에 그치는 등 이후 고전을 면치 못하고 있는 실정이다. 불경기( Recession)에 까지는 도달하지 않았지만 ‘수면 위에 겨우 머리만 쳐들고 있는’ 상황이라 하겠다.

그러나 2024년 금리 인하의 조짐이 보임에 따라 중반기부터는 다시 반등할 것이라는 전망이다.

경제 전문가들의 의견에 따르면, 2024년 상반기에는 미미한 수준의 상승에 그칠 것이나 하반기부터는 눈에 띌만한 경제성장을 예견하며, 2025년부터는 급성장을 기대하는 전망이 많다.

▲기준금리: 지난 10월말 10년 만기 캐나다 국채의 수익율이 0.95% 하락하였다. 이에따라 국채금리에 직접 영향을 받는 기준 금리 또한 하락이 기대되지만 즉각적인 효과는 아직 나타나지 않은 상태에서 더디게 진행되고 있다

경제 전문가들의 견해에 따르면 중앙은행은 4월이나 6월 0.25%를 내린 후 연말까지 1%를 인하할 것으로 전망하고 있다. 이에따라 금융기관 등의 발빠른 움직임도 보인다. 5년 고정금리를 5%대로 낮추어 내놓고도 있다.

▲인플레이션: 현재 캐나다 경제상황, 쇠퇴한 공급망, 불안한 국제정세, 이상기후의 영향 등으로 당분간은 2.5-3% 대의 인플레이션이 ‘정상화된 표준’으로 자리매김 할 듯하다.

중앙은행 역시도 2025년 중반 2% 대의 인플레이션을 타켓으로 하되 작금의 3% 대인 인플레이션을 감내하리라는 전망이다.

▲이민자 증가에 따른 주택부족: 이민자들이 계속 증가하고 있다. 이들은 캐나다 경제에 이바지 하고 있으며, 노동력없는 노년층을 대체하고 있다.

2023년에 46만5,000명이 들어왔고, 2025년, 2026년에는 각각 50만명 씩이 들어올 예정이다.

이로인해 캐나다 인구는 매년 2.9%씩 증가하고 있으며, 증가율에서 G7 국가 중 선두를 점하고 있다. 이외에도 현재 2백만명에 달하는 비거주자(무주택자)들이 상주하고 있는 현실이다. (2년 전 보다 2배 늘어난 수치) 그런데 문제는 이들이 거주할 집이 없다는 것이다.

연구 수치를 보면 2030년까지 주택의 수요에 비해 공급이 350만 채 이상 부족할 것으로 전망한다.

주택 부족의 근본적인 문제점으로는 다음 3가지가 거론된다.

△ 집 지을 땅이 없다: 토론토 외곽지역을 예로 보면 그린벨트와 2백만 에이커의 땅이 2005년 이후 개발제한 지역으로 묶여있다.

△경제적 요인: 인플레이션과 고금리로 인해 개발이 지연되고있다. 최근 정부에서 렌트용 주거지 프로젝트에는 HST를 감면해주기로 하였으나 근본 문제 해결에는 큰 도움이 되지 못하고 있다.

△행정절차 지연: 정부의 각종 규제와 행정업무, 용도변경 승인들이 너무 느린 속도로 진행되고 있다.

∎2024년 부동산 시장 전망

여러가지 부정적인 견해도 있으나 경제 전반의 여러가지 여건들을 감안할 때, 부동산 시장은 상반기 미약한 발돋움을 시작으로 중반기 이후 반등할 것으로 예상된다

각종 분석과 전망이 나오고 있지만, 가장 신뢰감이 있다고 보여지는 ‘Royal Lepage Report’ 의 경우 2024년 GTA 지역의 주택가격은 대략 6% 상승할 것으로 예측하고 있다. 단독주택은 7%, 콘도는 5% 정도 상승할 것이라는 것이다.

전국적으로는 평균 5.5%의 상승을 예상한다. 그러나 두 자릿 수의 가격상승은 기대하기 어렵다고 보고 있다.

한편 전문가들은 부동산 시장에 미치는 이민자들의 역할이 큰 폭으로 증가할 것으로 내다보고 있다.

많은 수의 큰 손을 가진 콘도 투자자들이 물러남과 동시에, ‘First Time Buyer’들이 그 공백을 메울 것으로 예상되며, 여전히 렌트 물량이 줄어들어 렌트비 인상은 두 자릿 수를 유지할 것으로 전망한다.

                                                           < 문의: 416-409-9039 >

[부동산 칼럼]   Extra Charge                

김종욱 리얼터

새로 지어지는 타운하우스나 Semi 혹은 단독주택 등을 분양받을 때 주의해야 할 일들이 의외로 많다.

계약서는 Builder Form 으로만 사용 가능하며, Schedule B, C (부록)에는 일반인들이 쉽게 이해하지 못하는 문구들이 깨알같은 크기로 잔뜩 나열되어 있다.  물론 10 days cooling period가 있어 10일 내에 변호사 검토를 한 후 계약을 취소할 수 있는 법적장치가 있지만 거의 모든 문구가 Builder에게만 유리하게 되어있어서 꺼림직한 마음으로 계약에 임하는 경우가 많다 하겠다.

또한 크로징할 때에는 적지않은 금액의 Extra Charge들이 있다. Development Charge, Education Levies, Utility Hook Up Fee …등등.  그러나 “그냥 그러려니” 하고 넘어가면 안된다 꼼꼼히 살펴 볼 필요가 있다.

사례)

신혼부부인 Bob 씨 부부는 Richmond Hill 지역에 D 건설사가 분양한 Stacked Townhouse (층마다 소유주가 다름)를 $74만2,490 에 분양 받았다.

2021년 12월 크로징을 앞두고 부부는 새로 입주할 보금자리를 꿈에 그리며 행복에 젖어있었다.

그러나 크로징 전에 받은 Adjustment Statement 에 새로이 추가된 $30,500 의 금액을 보고 절망감에 빠질 수밖에 없었다. “The Use of Alternative Material”에 대한 항목이였다.

Builder 측에 문의한 결과 Subfloor, Masonry(석재), Rooftop Deck, Parapet(난간), Lumber(목재) 등의 자재들이 품절이 되어, 더 비싼 자재를 사용했기 때문에 그 차액이라고 하였다. 또한 Buyer인 Bob 씨 부부가 11월에 Pre-Occupancy(크로징전에 미리 입주)시에 이것을 인지한다는 서류에 이미 사인을 하였다고 주장한다.

Bob씨 부부의 변호사인 Thompson씨는 Builder의 변호사에게 강력히 항의하였고,이에 Builder측 변호사는 절충안을 내어놓는다. “$30,500 에서 $3,500을 깍아주겠다. 하지만 이러한 사실을 제 3자에게는 알리지 않는다는 ‘Non-Disclosure Agreement’에 싸인을 하라”는 조건이었다.

크로징 당일 Bob씨 부부와 변호사는 상의 끝에 $30,500을 추가하지 않고, 아예 뺀 금액을 Builder 측 변호사에게 송금한다. 물론 ‘Non-Disclosure Agreement’에도 사인하지 않은 채로.

만약 이로 인해서 크로징이 되지 않는다면 법정으로 끌고 갈 각오였다.

Builder측 변호사는 여기에 대해 더 이상 가타부타 말한마디 없이 크로징이 순조롭게 진행되었다.

결론)

세상에는 Clean Hand 를 가지지 못한 개인 혹은 업체도 적지않다,  이들로부터 어리석은 피해를 당하지 않토록 꼼꼼히 살펴보아야 하겠다.

결론) 세상에는 Clean Hand 를 가지지 못한 개인 혹은 업체도 적지않다,  이들로부터 어리석은 피해를 당하지 않토록 꼼꼼히 살펴보아야 하겠다.

Builder 신뢰 점검, 땅 소유 여부도 확인해야

김종욱 리얼터

Builder가 주택을 사전 분양할 때 땅의 주인(land owner)이 따로 있는 경우가 적지않다.

이러한 경우, Builder와 땅 주인인 Developer 간의 계약이 별도로 이루어지고, 주택이 완공됨과 동시에 땅의 명의는 Developer로부터 Buyer에게 직접 양도되는 형식이다.

그러나 이 경우에 발생할 수 있는 문제점들이 있다.

사례)

2015년 Jason 씨는 South Frontenac의 사전 분양되는 주택을 매입하기 위해 Builder인 A Company와 계약을 맺는다. 물론 오퍼는 Builder Form을 사용한다.

구입가격은 $794,000 이었고, 입주 날짜는 2016년 9월7일 이었다.

땅 주인인 Developer는 Mageta Waterfront Development Corporation 이었다.

Jason 씨는 계약금과 업그레이드 비용으로 $118,800을 Builder인 A Company에 지급하였다.

공사는 시작되었으나, 여러 가지 요인으로 인하여 공사는 지연되었고 입주 예정일인 2016년 9월까지 공사가 절반에 미치지 못하는 진척을 보이다가 결국 공사를 중단해 버린다.

Jason 씨는 계약 위반으로 인한 계약취소를 통보하였고 Deposit ($118,800)의 반환을 요구하였으나 차일피일 미루던 끝에 이를 돌려받지 못하고만다.

다만 받을 수 있었던 금액은 Ontario Tarrion Warranty Program에 의한 최고금액인 $40,000 이 전부였다.

그후 그 주택은 다른 Builder에 의해 완공되어 다른 Buyer에게 팔리게 된다.

2022년 가을, Jason 씨는 법정에 나타난다. Builder의 Trust Account에 있는 자금 중에서 자기의 손실 금액을 보상해달라는 소송을 제기했기 때문이다.

그러나 땅 주인인 Developer 회사에서도 같은 소송을 제기한다. Builder인 A Company로 부터입은 손실을 만회하기 위해서였다.

2023년 2월에 열린 판결에서는 Developer의 손을 들어주었다.

Builder의 Trust Account에 있던 Deposit 받은 자금들은 모두 Developer의 차지가 되며, Jason 씨는 닭 쫓던 개 격으로 하늘만 쳐다보는 처지가 되었다.

2017년 하반기에 온타리오주 정부는 Tarion Warranty의 Deposit Protection 금액을 상향 조정한다,

즉, *$600,000 이하의 매매에 대해서는 최대 $60,000.

*$600,000 이상의 매매에 대해서는 구입가격의 10% 까지, 최대 $100,000 까지로.

그러나 매년 큰 폭으로 오르는 집값에 비하면 전혀 현실성이 없는 금액이고 정책이다. 그것도 2018년 이후에는 이 상한선들을 상향 조정하려는 움직임마저 전혀없는 상태다.

결국, 선의의 Buyer 들이 피해를 보는 사례들이 계속되지 않으리라는 보장이 없다.

결론)

Builder로부터 사전분양되는 주택을 구입할 경우에는, Builder의 Reputation 도 꼼꼼히 살펴보아야 하며, 땅의 소유여부 또한 고려해보지 않으면 안된다.    < 문의: 416-409-9039 >

Open Building Permit 을 가진 주택매매시 심각한 문제점들.

김종욱 리얼터

사례) 지난 2020년 5월 Chris 씨 부부는 Markham의 Helen Ave.에 있는 주택을 $1,050,000에 구입계약을 맺는다. 클로징 전인 7월초, 그들의 변호사는 Markham시청에 조회한 결과 Open Building Permit이 등록되어 있음을 발견하고 Seller측 변호사에게 이를 통보하였고( Requisition Letter), Permit 파일을 클로스 해달라고 요구한다.

‘Open Building Permit’ 은 심각한 명의상(Title)의 결점이 될 수있으며, 온타리오 주에서는 이를 이유로 Buyer가 클로징을 거절하는 것도 용납된다.(단, Title Insurance Company가 이의 커버를 거절할 경우에 한한다)

하지만 클로로징 날짜인 7월20일까지도 파일은 클로즈되지 않았고, Title Insurance Company 도 만약의 경우 있을 손해에 대한 커버를 보장해 주지 않았다.

이에 Buyer는 클로징을 거부하였고, Deposit $50,000의 반환을 요구했다. 그러나 Seller 측에서는 “자기들은 아무 문제가 없다”“계약 위반이다”라며 Deposit 반환을 거부하기에 이른다.

결국 사건은 법정으로 가게 되었고, 2022년 4월 판결이 이루어진다. “Buyer는 당연히 Open Permit이 없는, 흠없는 Title(명의)를 요구할 권리가 있다. Deposit과 이자를 함께 돌려주라”는 판결이었다

그러나 7월에 다시열린 법정에서의 쟁점은 재판비용(Court Cost )이었다.

Buyer인 Chris 씨는 법정비용으로 $70,000을 Seller가 지급해주기를 청구한다. 그러나, 판결은 $25,000을 지급하라고 나온다.

이제 Buyer와 Seller, 각자의 손익을 계산해보자.

# Buyer: $25,000(Seller에게서 받는 금액)- $70,000(변호사 수입료)=$45,000 손해.

# Seller: $25,000(Buyer에게 줄 금액)+$45,000 (변호사 수임료)=$70,000 손해.

그러면 법정에서의 진정한 승자는 누구인가? …Buyer? Seller? 아니면 양쪽의 Lawyers?

과연 어느 누구의 무지와 잘못으로 연유된 문제이며, 누구를 원망해야 할 것인가?는 독자 여러분의 판단에 맡긴다.

적어도, Seller측에서는 Buyer가 클로징을 거부하였을 때 감사한 마음으로 받아들이고 Deposit 을 반환하였어야 했다. Open Building Permit 이 있다는 사실을 리스팅할 때 미리 적시(Disclose)할 의무를 위반했기 때문이다.

Open Building Permit에 대해 간단히 생각해보자.

집 주인이 주요 리노베이션( Material Renovation), 즉 증축(Addition), 패티오 설치, 덱 설치,HVAC 시스템교체,새로운 배관 등 주요 건축공사 및 수리를 하기 위해서는 지방 자치단체로부터 Building Permit을 받아야한다. 이에는 자치단체가 요구하는 각종 규제 및 Building Code에 맞게 공사가 진행되어야 한다는 단서가 붙는다. 공사가 끝나면 최종검사(Inspection)를 받아 통과가 되어야한다. 만약 하자가 발견된다면, 자치단체는 Work Order를 내려 이를 시정토록한다.

그러나 Building Permit을 받은 후, 공사를 하지않거나 최종 Inspection을 받지않고 방치하게 된다면 Building Permit이 Open된 상태로 남아있게 된다.

실제로 Building Permit이 남아있다고 하더라도, 특별히 대수롭잖은 경우도 많지만, 의외로 적지않은 금액의 손실을 볼 수도 있다.

일례로, 2013년 온타리오 고등법원에서 다루어졌던 사건 중 위험이 있는 Garage를 허물고 다시 짓는데 $11만불이 들게되었고, 이로 인하여 법정다툼으로 번진 일도 있었다.  [ 문의: 416-409-9039 ]