[BIZ칼럼] 집값 ! 정말 계속오를까?...부동산 투기세는 부과하나?

김종욱

부동산 리얼터

Right At Hone Realty Inc.

 

집값 ! 정말 계속오르나 ?

1. GTA 지역의 하늘 높은줄 모르고 치솟고있는 집값은 이제 시장 자체조절 능력이 상실되었다고 판단할 정도다..

   지난해 GTA 지역의 집값 상승률은 단독주택의 경우 29%에 육박하고, 토론토 지역 단독주택 평균가격은 1.69M, 905지역은 1.57M에 달했다.

  열심히 일해 돈을 모아 집을 장만하려는 젊은이들에게 내 집 마련의 꿈은 물건너 간 듯하다.

   2022년에도 집값 상승이 15-20%에 이를 것이라는 전망이 붓물을 이룬다. 금리 상승 등 제동요인도 있지만, 근본적인 공급부족 문제를 상쇄하지 못할 것이기 때문이라고 분석한다.

 

2. 그렇다면 정부의 입장에서 비정상적인 부동산 시장을 그대로 수수방관만 하고 있을 것인가?

   작년 12월 CBC News에 따르면, 집값 상승의 주요 요인 가운데 주택구입자의 25%가 주택을 2채 이상 보유하여 시세 차액을 뻥튀기하려는 일명 ‘Home Flippers’라고 한다. 이것보다 더욱 안전하고 수익률 높은 투자는 없기 때문이다.

   캐나다 중앙은행(The Bank of Canada) 역시 많은 투자자들이 오직 부동산 시장으로 몰리고 있는 현실을 직시하고 있다고 전한다.

 

3.  토론토시의 Mike Colle(Ward 8, Eglinton-Lawrence 지역) 시의원은 ‘Speculation Tax’ (투기세) 법안을 발의하였고, 지난 1월 시의회에서 21:4라는 압도적인 제청을 받아 법안이 가결되었으며, 앞으로 주의회에 상정된다고 한다.

    내용은 이러하다.

“많은 투자자 내지 Home Flippers 들이 복수의 주택을 구입하여 높은 수익과 함께 재테크의 수단으로 삼고있으며, 주택가격 상승을 부채질하고 있다“ “온타리오 주정부는 Principal Residence(자기 가족이 주거하는 1채의 집)이 아닌 이러한 투기용 주택에 대해 Speculation Tax를 부과하여 부동산 시장의 질서를 바로 잡아야한다” 고 제안하고 있다.

    1974년도에 시행된 적이 있는 Speculation Tax의 사례는 다음과 같다.

   1972년도 평균 $32,513이었던 토론토 집값이 1973년도에 치솟기 시작하여  1974년 봄까지 약30%의 가격상승이 발생하자, 1974년 4월9일 당시 온타리오 주 수상이었던  Bill Davis에 의해 세율 50%의 Speculation Tax가 도입되었다.

   이 법은 Principal Residence 외의 다른 주택의 매도에서 발생하는 양도차액의 50%를 세금으로 부과하게 하였다. 이 법안의 발효와 함께 집값은 폭락하게 되었고, 계약금을 포기하고서라도, 이미 Sign한 구매계약을 파기하려는 Buyer들과 계약을 고수하려는 Seller 들의 법정싸움으로 법원은 문전성시를 이루었다.

   비슷한 사례로는 지난 2017년 4월21일에 시행되었던 15%의 ‘Foreigner Tax’로 인한 가격폭락이 비슷한 맥락이었다고 볼 수 있다.

 

4.  한편, BMO Capital Market의 상임 경제전문가인 Robert Kavcic 씨 역시 같은 의견을 내놓고 있다. 이제는 경제정책 결정권자들이 집값을 잡기위해 시급히 정책을 내어놓아야 한다는 것이다.

    그러나 이 Speculation Tax 법안에 대해 부정적인 견해도 나오고 있다. 그 이유로는,

    1) 법안 도입으로 인해 부동산 가격이 폭락하면 시장의 혼란 등 악영향을 미칠 수 있다는 점.

    2) Rental Market에서 주요 공급자인 투자자들이 빠져나오면 그 공백을 메우기가 쉽지 않다는 점 등이다..

이 같은 상황에서 온타리오 주의 향후 법안에 대한 접근방법과 결정에 귀추가 주목되고 있다. 독자들은 서둘러 집을 사기위해 마음조리기에 앞서 냉철한 눈과 분별력으로 시장의 추이를 지켜보시기를 권장드린다.

 

 

[ BIZ 칼럼 ]

2021년 부동산 시장 전망...팬데믹 딛고 상승세 이어간다

낮은 이율..공급 부족..외곽수요 늘고..경제도 호전...

      

 

COVID-19 팬데믹 속에 맞은 2021년에도 주택거래와 부동산 경기는 상승국면을 이어갈까? 

20여년 경력의 부동산 전문 김종욱 리얼터(Right at Home Realty Inc.)가 폭넓게 분석한 올해 부동산 시장 전망을 싣는다. 

A) 2020년 부동산 시장 현황.

CREA( The Canada Real Estate Association) 의 2019년 대비 자료에 의하면

 

2020년 한해 동안 거래건수는 32.1% 증가했고, 리스팅은 15.5% 증가했다. 그리고 평균 주택가격은 13.8%가 상승한 것으로 나타났다.  

 

온타리오주의 경우 17.8%가 상승했고 퀘벡주는 23.3%나 오른 것으로 집계됐다..

 

Covid-19 Pandemic 으로 인해, 2020년 상반기 주택시장은 거래가 끊긴채, 주택가격은 하락했으며, 집을 팔겠다는 리스팅도 사라짐으로서 어둡고, 긴 터널에

 

진입한 것으로 인식되었다.

 

지난 5월에는 CMHC (Canada Mortage and Housing Corp) 와 National Bank of Canada (중앙은행) 에서는 주택가격이 큰폭으로 하락(9%-18%)할것이라는 예상을 내어놓았다.

 

Covid-19 와 그로인한 경기침체, 실업자 급등 등의 요인들 때문이었다.

 

그러나 이러한 예상들은 보기좋게 빗나갔고, 2020년 하반기를 시작으로 부동산 시장은 회복되었으며, 예년에도 보기드문 뜨거운 시장으로 변신을 거듭하고 있다

 

그간 억눌렸던 수요와 턱없이 부족한 공급이 가격상승을 유도하고 있음을 볼 수 있다.

 

B) 2021년 부동산 시장에 대한 유력 기관들의 예상.

 

1) CREA (The Canada Real Estate Association) 의 예상: 캐나다 부동산 협회는 전국 평균 9%대의 가격 상승을 예상했다.

 

2020년에 주택 평균가격 $56만8,000이었으나. 2021년에는 주택 평균가격이 $62만,400에 달할 것이라는 예상을 내놓았다. 또 거래 건수는 공급 부족으로 인하여 3% 하락을 예상했다..

 

2) Royal Lepage 부동산 회사는 2021년도에 5.5%의 주택 가격 상승을 예상하고 있으며, 예상요인으로는 수요에 대한 공급의 부족과 역대 최저인 이자율을 들고 있다.

 

3) Royal Bank와 Bank of Nova Scotia 는 0.6%의 가격상승을 예상하고 있다.

 

이들 은행은 Covid-19로 인한 경제의 불확실성, 실업률, 콘도마켓의 침체를 이유로 들고 있다.

 

C) 전반적인 견해.

 

2021년 부동산 시장 역시 2020년 하반기의 연장선에 있다고 보는 평가가 전문가들의 중론이다. 그 배경을 살펴보자.

 

1) 낮은 이자율:

 

  1년 전만 해도 5년 고정금리가 2.29% 였으나, 현재는 1.64%~1.79%까지 하락하였다

 

Covid-19의 백신이 개발됨으로 인해 경제 활성화의 기대감 속에 이자율이 상승한다고 해도, 10년 고정금리가 1.99-2.14% 밖에 되지않아 이자에 대한 부담감이 거의 없다는 사실이다.

 

집값 과열방지를 위해 정부가 도입한 일명 ‘Stress Test’는 5.34% 의 이자율이었을 때를 가정하여 모기지 지불능력을 심사하고 있다.

 

그러나 급증하는 주택구매에 대한 수요를 잠재우기에는 한계가 있어보인다

 

2) 수요증가와 공급부족:

 

  이민자의 증가와 핵 가족화 진행으로, 급증하는 수요에 비해, 공급 물량이 여전히 턱없이 부족하다.

 

온타리오 주정부 역시 이 문제의 심각성을 인지하고, 더 많은 택지를 공급하기 위해 ‘Ontario’s Housing Supply Action Plan’을 통해 각 지방 단체들과 협력하여 토지의 용도에 대한 탄력있는 정책을 추진하고 있다.

 

그러나 근본적인 공급부족을 해소하기에는 갈 길이 멀다고 볼 수 있다.

 

수요에 미치지 못하는 공급량 부족으로 인해 복수 오퍼가 쇄도하고, 주택가격은

 

상승할 수 밖에 없는 현실인 것이다..

 

실제로 2009년 광역 토론토의 평균 집값은 $39만5,234.있는데, 10년만인    2019년에는 광역 토론토의 평균 집값이 $ 81만9,288.로, 107.3%가 올랐다. 년 평균 11%를 넘는 상승률을 보인 것이다.  

 

3) 비교적 토론토에 집중되어있던 주택수요가 외곽지역으로 빠르게 확산되고 있다.  특히 , Covid-19 으로 인해 집에서 보내는 시간이 많아진 직장인들이 외곽의 좀 더 넓은 공간의 주택을 선호하는 양상으로 변하고 있다

 

상대적으로 토론토 중심부의 콘도들은 공실률이 커지며, 매매 역시 저조하다.

 

Covid-19 상황이 종식된다 해도 재택근무에 대한 추이는 크게 변하지 않을 것이라는 견해가 지배적이다.

 

4) 지난 12월24일에 서명된 영국과 유럽연합과의 브렉시트(BREXIT) 무역협정 타결은 세계 경제에 좋은 소망을 안겨주고 있다.

 

캐나다 달러가 강세로 돌아서고(78.02/U.S Cents) Covid-19으로 인해 많은 경제학자들이 예상했던 마이너스 성장의 우려에도 불구하고 지난 11월에는 0.4%의 성장을 기록했다.

 

또한, Building Permit은 전달 대비 12.9%나 증가하였고, 10년 상환 캐나다 국채(Government Bond)는 0.720% 로 미세하나마 상승을 기록해 긍정적인 신호를 보이고 있다.  < 문의: 416-409-9039 >