[부동산거래 조언] "Easement" (남의 땅에 대한 권리)

[비즈 칼럼]   Easement 란? (남의 땅에 대한 권리)

 

김종욱 리얼터 (Right At Home Realty Inc.)

 

Easement (남의 땅에 대한 권리)는 무엇인가?

그 유래를 찾아보면 80~100년전부터 주택단지가 분할되어 분양되는 과정에서 공공의 이익과 안전을 위하여 설정되어졌다고 본다.

대부분의 주택과 토지에 등기되어있는 Easement는 지방 자치단체(시, 타운), 유틸리티 회사(가스, 전기회사) 등이 타인 소유의 땅에 배관, 파이프, 전선 등을 설치하고 관리하는 권한을 가지는 것이다.

또한 사람이나 차량의 통행을 위해 이웃집의 Driveway에 Easement를 설정하기도 한다.

Easement가 등기되어 있는 주택이나 땅의 소유주는 Easement를 방해하지 않는 선에서

지표면(Surface)을 사용할 수 있지만 그 위에 나무를 심거나 어떠한 구조물도 세울 수 없다.

Easement를 가진 주체는 비록 땅은 소유하고 있지 않으나 그들의 서비스 관리를 위해 통행과 필요한 작업을 진행할 수 있는 절대적인 권한을 가지게 된다. (물론 사전 Notice 필요)

 

사례)

William 씨 부부는 2012년 Oakville의 Stirling Drive에 꿈에 그리던 주택을 매입했다.

그 주택 역시 Oakville City와 Oakville Hydro회사로부터 1972년도에 Easement가 등기되어 있었으며 뒷 마당 서쪽 가장자리를 따라 10피트 폭으로 구획되어 있었다.

그러나 William씨 부부는 Garage가 따로 없었던 이유로 뒷마당에 Carport와 Shed (창고)를 설치하였고, 2014년에는 많은 돈을 들여 수영장을 설치하게 된다.

그 후 별 문제없이 6년의 세월이 흘렀으나, 2020년 3월 Oakville City와 Oakville Hydro Company는 William씨 부부를 고소하였고, 수영장 철거와 손해배상을 청구하기에 이른다.

Easement에 대한 상식이 없었던 그들 부부는 선처를 호소하였으나 결과는 냉혹한 현실이었다.  

판결문은 다음과 같다,

“Oakville City와 Oakville Hydro Company에게 어느 정도의 관용을 요구할 수 있을지 모르나, 이 행위는 공공의 이익과 안전을 위협하는 행위로서 응분의 보상이 필요하다”

“ William씨 부부는 2021년 6월30일까지 수영장을 철거하여 본래의 모습으로 복구해 놓을 것이며, 손해배상 $40,000과 원고의 법정비용, 변호사비 일체를 원고에게 지급하라”

결국 ,무지 혹은 무관심으로 인한 재산상, 정신적인 손해를 무시할 수 없는 교훈이라 하겠다.

 

결론)

1) 집주인, 땅주인은 그곳에 등기되어 있는 Easement의 내용과 범위 등을 정확히 인지하고 있어야한다.

2) 주택 매입시에 Easement에 대한 위반사항이 없는지 절대적인 확인이 필요하다.

 전 주인의 위반사항이 있는 것을 모르고 그 주택을 구매했다 할지라도 모든 책임은 현 주인이 지게된다.

3) Building Permit이 필요한 공사인지 여부를 사전에 필히 확인해야 한다.

                                                                   < 문의: 416-409-9039, t.skim@hotmail.com >.